Sachwertverfahren – wenn Substanz und Baukosten zählen

Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, wenn eine Immobilie vor allem zur Nutzung und weniger als Kapitalanlage betrachtet wird.
Im Mittelpunkt stehen der Gebäudewert und der Wert des Grundstücks – also die reale Bausubstanz.

Es beantwortet im Grunde die Frage:

Was würde es heute kosten, diese Immobilie in ähnlicher Form neu zu errichten?

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Zunächst werden getrennt bewertet:

1️⃣ Bodenwert
→ auf Basis von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse

2️⃣ Gebäudesachwert
→ ermittelt aus typischen Herstellungs- bzw. Baukosten

Anschließend wird die Wertminderung berücksichtigt, z. B. durch:

• Alter und Abnutzung

• bauliche Mängel

• energetischen Zustand

• Modernisierungsrückstand

Der berechnete Sachwert wird dann noch an die Marktsituation angepasst, damit er realistisch bleibt.

Für welche Immobilien wird es genutzt?

Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für:

• selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser

• besondere Objekte ohne gut vergleichbare Kaufpreise

• Gebäude, die nicht primär renditeorientiert sind

Wenn ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind, wird das Verfahren häufig mit dem Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren kombiniert.

Warum ist das Sachwertverfahren wichtig?

Es zeigt transparent, aus welchen Bestandteilen sich ein Immobilienwert zusammensetzt:

• Grundstück

• Baukosten

• Abzüge für Zustand und Alter

• Anpassung an den Markt

Damit bekommen Eigentümer und Käufer eine nachvollziehbare Grundlage, wie sich der Wert zusammensetzt.