Ertragswertverfahren – wenn Mieteinnahmen den Wert bestimmen

Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, wenn eine Immobilie Mieteinnahmen erzielt oder primär als Kapitalanlage genutzt wird.
Im Mittelpunkt steht nicht der Boden oder die Baukosten – sondern die Frage:

Welche Erträge kann die Immobilie langfristig erwirtschaften?

Aus den Mieterträgen wird dann ein nachvollziehbarer Marktwert abgeleitet.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Zunächst werden die jährlichen Mieteinnahmen ermittelt.
Davon werden Kosten abgezogen, die der Eigentümer tragen muss, zum Beispiel:

• Verwaltungskosten

• Instandhaltung

• Mietausfallrisiko

• Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind

So entsteht der sogenannte Reinertrag.

Dieser Reinertrag wird anschließend mit einem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert.
Er ergibt sich aus Marktdaten der Gutachterausschüsse und spiegelt wider, welche Rendite Investoren für vergleichbare Immobilien erwarten.

Das Ergebnis:
ein Wert, der sich an realistischen Ertragserwartungen orientiert.

Welche Immobilien werden damit bewertet?

Das Ertragswertverfahren eignet sich besonders für:

• Mehrfamilienhäuser

• vermietete Eigentumswohnungen

• Wohn- und Geschäftshäuser

• Gewerbeimmobilien

• Kapitalanlagen allgemein

Auch bei gemischt genutzten Immobilien (Wohnen + Gewerbe) wird es häufig angewendet.

Warum sind Erträge entscheidend?

Bei Anlageobjekten interessiert Käufer weniger:

„Was hat die Immobilie einmal gekostet?“

sondern:

„Welche Einnahmen und Rendite kann sie in Zukunft erzielen?“

Ein korrekt berechneter Ertragswert bietet:

• Orientierung für Investoren

• Sicherheit bei Finanzierungsgesprächen

• eine faire Grundlage für Kaufpreisverhandlungen

Ergänzend eingesetzte Verfahren

Wenn Mieten stark abweichen oder Daten fehlen, kann das Ertragswertverfahren mit anderen Methoden wie Vergleichs- oder Sachwertverfahren kombiniert werden.
So entsteht ein möglichst realistisches, marktgerechtes Gesamtbild.